מכרתם דירה? כך תדעו אם אתם פטורים ממס שבח
מכירת דירה עשויה לחייב במס שבח. עם זאת, מי שמוכר את דירתו היחידה עשוי להיות פטור, בתנאי שהוא עומד בכל התנאים.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס על הרווח במכירת נכס מקרקעין, כלומר ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בכפוף לניכויים שהחוק מתיר. המוכר הוא שמשלם אותו.
התנאים לפטור בדירה יחידה
החוק קובע מסלול פטור למכירת "דירת מגורים מזכה" שהיא דירה יחידה. התנאים מצטברים:
זו הדירה היחידה של המוכר בישראל ובאזור.
המוכר מחזיק בה 18 חודשים לפחות מהיום שבו הייתה לדירת מגורים.
ב-18 החודשים שלפני המכירה הוא לא מכר דירה אחרת לפי אותו מסלול פטור.
אם אחד התנאים לא מתקיים, לא ניתן ליהנות מהפטור במסלול הזה. במקרה כזה בודקים אם יש מסלול אחר.
תקרת הפטור
לפטור יש תקרת שווי מכירה. לפי רשות המסים, התקרה לתקופה 1.1.2025 עד 31.12.2027 היא 5,008,000 ₪. אם הדירה נמכרת במחיר גבוה מהתקרה, החלק היחסי שמעליה חייב במס.
כשיש "עוד חלק בדירה"
לא כל זכות בדירה נוספת מבטלת את הפטור. החוק קובע חריגים. למשל, חלק של עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, או חלק של עד שליש בדירה, לא נחשב בנסיבות מסוימות כדירה נוספת. החריגים האלה תלויים בתנאים, ולכן צריך לבדוק כל מקרה לגופו.
בנוסף, יש לבדוק את הבעלות על דירות גם של בני המשפחה הקרובים, כמו בן או בת הזוג, ולא רק של המוכר עצמו.
למה לבדוק לפני המכירה?
מועד המכירה, תקופת ההחזקה ועסקאות קודמות משפיעים כולם על הזכאות לפטור. לפעמים שינוי קטן במועד המכירה יכול להשפיע על החבות במס. לכן כדאי לבדוק את הזכאות עוד לפני שמתחייבים מול קונה.
בשורה התחתונה: הפטור לדירה יחידה קיים, אבל רק אם מתקיימים כל התנאים, ולכן בודקים לפני שחותמים.
המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.
עו"ד מור מרדכי צידון | 📞 052-6477320 | ✉️ morzidonlaw@gmail.com | 📍 החרש 15, הוד השרון | zidonlaw.com
עודכן לאחרונה: נובמבר 2026
תגובות